Planejar uma obra comercial, seja uma construção nova ou reforma, exige mais do que uma ideia bem estruturada: é preciso seguir uma sequência de etapas para garantir que todos os documentos e aprovações legais estejam em ordem. Sem isso, os riscos de multas, embargos e problemas futuros são altos.
Essa lista varia de município para município, com mais ou menos exigências, mas com esse post você terá uma ideia abrangente que servirá para quase todos os casos. Claro que dependendo da obra, há licenças muito específicas, por isso é muito importante você ter empresas confiáveis que vão garantir que sua obra comercial esteja legal.
1. Contratação de Profissionais Habilitados
Antes de qualquer ação, é obrigatório contratar um arquiteto ou engenheiro registrado no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) ou CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Esses profissionais não apenas elaboram os projetos, mas também são responsáveis por emitir os primeiros documentos da obra:
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica):
Documento que formaliza a responsabilidade do profissional pela obra.
Necessário para: Construções novas e reformas.
O RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) é um documento que comprova que um projeto de arquitetura e urbanismo foi realizado por um profissional habilitado e registrado pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). O RRT é emitido pelo CAU e deve estar datado e assinado pelo autor do projeto.
O RRT é importante porque:
Garante que o projeto seja realizado por um profissional qualificado
Resguarda ambas as partes, o comprador e o arquiteto
Comprova que o profissional tem uma relação com a obra ou serviço
Define os limites de responsabilidade do profissional
Pode ser utilizado como prova em processos judiciais
Comprova o vínculo com as empresas contratantes
Formaliza o acervo técnico do profissional e da empresa
O RRT pode ser inicial, complementar ou de substituição:
Inicial: é registrado no início de qualquer atividade técnica
Complementar: é usado para incluir alterações ou detalhar as atividades do projeto
Substituição: é usado para substituir os dados da ART inicial, caso o projeto seja modificado ou para corrigir erros
A baixa do RRT é feita quando o arquiteto finaliza o serviço ou precisa deixá-lo antes do término.
Já a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) é um documento legal que identifica o profissional responsável por uma obra ou serviço:
É obrigatória para obras e reformas, mesmo em intervenções simples. Deve ser emitida por engenheiros, arquitetos, geólogos, geógrafos, meteorologistas e agrónomos, deve ser registrada no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) antes do início da execução dos serviços.
É importante para garantir a legalidade da habilitação dos responsáveis pelo projeto:
Garante que o profissional técnico é capacitado
Resguarda o contratante técnica e juridicamente em caso de erro do profissional
Assegura segurança técnica e jurídica ao contratado em caso de descumprimento do contrato
Garante os direitos autorais do profissional
Comprova que o trabalho foi feito e assegura o direito à remuneração
Comprova a existência de contrato
Define os limites da responsabilidade técnica
Comprova a experiência do profissional
A ART pode ser de vários tipos, como: Obra ou serviço, Múltipla mensal ou obra ou serviço de rotina, Registro inicial, Registro complementar, Participação técnica individual.
Lembrando que quando você contratar uma equipe de obras, você deve exigir esse documento, e caso a empresa/ profissional não o apresente antes de iniciar o serviço, não inicie a obra.
2. Desenvolvimento dos Projetos Técnicos
A etapa de planejamento exige o desenvolvimento do projeto arquitetônico e dos projetos complementares.
Projeto Arquitetônico: Define o layout, áreas, volumetria e acabamentos da obra. É a base para todas as demais etapas. Para novas construções, exige-se em geral, mas com variações para cada prefeitura
Para novas construções a Prefeitura exige uma lista de projetos que são (mas não limitados a):
Projeto arquitetônico dos pavimento-tipo: projeto para cada andar que seja diferente. Andares que se repetem só precisam estar representados uma vez, com as devidas observações.
Projeto de implantação: volumentria da construção aplicada ao lote, com a representação dos lotes adjacentes e das vias que circulam o lote
Cortes: O desenho de corte é uma representação gráfica em que uma seção vertical de um edifício ou ambiente é "cortada" para revelar detalhes internos de sua construção. Ele permite visualizar e compreender elementos que não são evidentes na planta baixa, como alturas, níveis de piso, teto, espessuras de paredes, posições de portas, janelas, mobiliário fixo, instalações elétricas e hidráulicas, além de acabamentos e estruturas internas.
Fachadas: Desenho técnico das fachadas que ficam de frente para vias
Além disso, os projetos de arquitetura são complementados por projetos técnicos que devem ser assinados, e terem sua RRT registrada pelos seus respectivos autores.
Projetos Complementares:
Elétrico: Especifica pontos de luz, tomadas, quadro de distribuição e carga elétrica necessária.
Hidráulico: Define o abastecimento e escoamento de água.
Climatização: Planeja sistemas de ventilação, ar condicionado e exaustores.
Prevenção de Incêndios: Inclui extintores, sprinklers, rotas de fuga e sinalizações.
Necessário para: Construções novas e reformas de grande porte ou com alterações estruturais.
Esses projetos devem ser compatibilizados, ou seja, integrados para evitar conflitos durante a execução, como uma tubulação que atravessa uma fiação elétrica.
3. Aprovação na Prefeitura
Com os projetos técnicos prontos, o próximo passo é buscar as licenças necessárias para começar a obra:
Alvará de Construção ou Reforma:
Documento que autoriza o início da obra, emitido pela prefeitura após a análise do projeto. Inclui requisitos como acessibilidade e impacto no entorno.
Necessário para: Construções novas e reformas que alterem estrutura, fachada ou instalações.
Licença Ambiental:
Exigida quando a obra pode causar impacto ambiental, como movimentação de terra, corte de árvores ou alterações no sistema de esgoto.
Necessário para: Construções novas e algumas reformas.
AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros):
Documento que atesta que o imóvel cumpre as normas de segurança contra incêndios. Pode ser necessário durante a aprovação ou apenas na etapa final da obra, dependendo do estado.
Necessário para: Construções novas e reformas que alterem o layout ou sistemas de prevenção de incêndios.
4. Execução da Obra e Acompanhamento Técnico
Durante a obra, é fundamental que o arquiteto ou engenheiro responsável acompanhe as etapas de execução para garantir que tudo siga o projeto aprovado. Além disso, devem ser mantidos registros que podem ser solicitados por órgãos fiscalizadores, como:
Diário de Obra: Registro diário das atividades realizadas, problemas encontrados e soluções aplicadas.
Documentos de Fornecedores: Certificados de qualidade dos materiais e equipamentos utilizados na obra, especialmente em itens como sistemas de climatização ou materiais de combate a incêndios.
Necessário para: Construções novas e reformas de grande porte.
5. Finalização e Regularização da Obra
Ao término da obra, é necessário obter os documentos que atestam a conformidade do projeto executado com o que foi aprovado:
Habite-se:
Certifica que o imóvel foi construído ou reformado de acordo com as normas vigentes e está apto para uso comercial. É emitido pela prefeitura após uma vistoria técnica.
Necessário para: Construções novas e reformas que alterem a estrutura.
Licença de Funcionamento:
Permite que o imóvel seja utilizado para fins comerciais, atendendo às exigências locais.
Necessário para: Construções novas e reformas.
AVCB Final:
Deve ser emitido novamente caso as alterações na obra modifiquem o layout ou sistemas de combate a incêndios.
Necessário para: Construções novas e reformas.
Conclusão
Organizar a documentação de uma obra comercial é um processo detalhado, mas indispensável para garantir que o projeto seja executado de forma segura e dentro da lei. Cada etapa – desde a contratação de profissionais habilitados até a obtenção do Habitese – exige atenção e experiência técnica.
Na De Toledo Arquitetura, oferecemos suporte completo para projetos comerciais, desde o desenvolvimento do projeto até o acompanhamento das aprovações legais. Nossa expertise garante que sua obra seja concluída sem imprevistos, pronta para operar com segurança e eficiência.
Entre em contato conosco e descubra como podemos facilitar o seu processo de construção ou reforma comercial!
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